Bất động sản
Chủ đầu tư dàn vốn trên năm dự án cùng lúc. Chín tháng để thu gọn danh mục và trả lại khả năng xoay vòng.
3/5Dự án giữ lại sau rà soát
TỔNG QUAN
BỐI CẢNH
Mỗi dự án đều có lý do chính đáng để tiếp tục. Cộng lại, chúng khiến doanh nghiệp không dự án nào đi đến đích.
Danh mục được mở rộng trong giai đoạn thị trường thuận lợi, mỗi cơ hội đất đến vào một thời điểm khác nhau và đều được nhận. Khi thị trường chậm lại, cả năm dự án cùng cần vốn ở những giai đoạn khác nhau, trong khi nguồn thu từ bán hàng không còn đủ để tự nuôi.
Không có tiêu chí chung để so sánh các dự án với nhau. Mỗi cuộc họp là một cuộc tranh luận giữa những người phụ trách từng dự án, và quyết định thường rơi về phía dự án có tiếng nói mạnh nhất chứ không phải dự án có khả năng thu hồi vốn tốt nhất.
GIẢI PHÁP
Pháp lý, dòng tiền, thanh khoản thị trường và nhu cầu vốn còn lại, chấm trên cùng một thang điểm.
Ghép dòng tiền năm dự án vào một bảng để thấy các điểm nghẽn trùng nhau.
Chuyển nhượng, hợp tác đầu tư hoặc giãn tiến độ — chọn theo chi phí cơ hội, không theo cảm xúc.
Đàm phán lại kỳ hạn và gắn giải ngân với cột mốc pháp lý của từng dự án.
Mọi khoản chi vượt ngưỡng đi qua một hội đồng với tiêu chí công khai.
Chính sách giá và tiến độ mở bán được đặt theo nhu cầu tiền mặt, không theo mục tiêu doanh số đơn thuần.
Từng dự án được rà soát pháp lý, chi phí đã bỏ ra và vốn còn phải bơm thêm cho đến khi có dòng tiền dương. Kết quả chấm điểm được trình bày trước hội đồng quản trị cùng một lúc, để quyết định giữ hay dừng không còn là câu chuyện riêng của từng người phụ trách.
Hai dự án được chuyển nhượng và hợp tác đầu tư, phần vốn thu về đưa thẳng vào ba dự án giữ lại. Lịch giải ngân được gắn với cột mốc pháp lý thay vì theo kế hoạch cũ, và hội đồng đầu tư bắt đầu họp theo quy chế mới.
KHÁC BIỆT
Quyết định khó nhất không phải là làm gì tiếp theo, mà là thừa nhận dự án nào nên dừng lại.
Thang điểm được chốt trước khi đưa tên dự án vào, để không ai chấm theo lợi ích của mình.
Đánh giá dựa trên vốn còn phải bỏ thêm, không dựa trên số tiền đã tiêu.
Mỗi dự án dừng đều đi kèm một lối ra cụ thể, không bỏ dở giữa chừng.
Ngưỡng phê duyệt và quy trình được viết ra, áp dụng cho cả dự án của người sáng lập.
KẾT QUẢ
Chúng tôi giữ cả năm dự án vì không ai dám là người đề nghị dừng. Một bộ tiêu chí chung giúp cuộc họp đó diễn ra trong hai giờ thay vì hai năm.
Bốn nhóm: tình trạng pháp lý, vốn còn phải bổ sung, thanh khoản của sản phẩm trên thị trường mục tiêu và thời gian đến dòng tiền dương. Trọng số được hội đồng quản trị chốt trước khi chấm.
Không nhất thiết. Trong hồ sơ này, phần lớn đội ngũ được chuyển sang ba dự án giữ lại, vốn đang thiếu người ở giai đoạn triển khai.
Các phương án thoát đều giữ lại quyền tham gia ở mức nhất định, nên doanh nghiệp vẫn hưởng một phần lợi ích nếu dự án chuyển nhượng về sau tăng giá.
Việc trình bày một danh mục ít dự án hơn nhưng có dòng tiền rõ ràng giúp đàm phán kỳ hạn thuận lợi hơn so với giữ nguyên năm dự án.
HÀNH TRÌNH MỚI BẮT ĐẦU TỪ ĐÂY
Một cuộc trò chuyện ba mươi phút thường đủ để gọi tên nút thắt. Phần còn lại là việc thiết kế lộ trình phù hợp với quy mô và nguồn lực của bạn.
Trao đổi về doanh nghiệp của bạn